家を建てたいけど、土地がない！
では、土地探しは何から始めたらいいのでしょうか？
実際に土地を購入して家を建てた経験、宅建士として土地売買に携わった経験を元にお伝えして行きます。
土地を購入するまでの順番
- 土地の条件を検討
- 条件を元にインターネットで検索
- ハウスメーカーを数社に絞って土地探しを依頼
- 希望の土地が見つかったら不動産会社から資料を取り寄せ現地見学
- 土地の申込み
- 住宅ローンを利用する場合は事前審査
- 土地契約
- 住宅ローン本審査、金消契約
- 土地引渡
それでは、順番に説明していきますね
購入する土地の条件を検討する
土地を購入する前には、どんな土地が良いのか希望をリスト化します。
希望の場所、立地条件、金額、広さ等です。
例として、私が土地を購入したときの条件をあげてみます。
【①希望の場所】
現在住んでいる地域から出来るだけ近い場所
【②立地条件】
上下水、電気等のライフラインが整っていること
道路が南面に面していること
治安がいいこと
バス停、スーパー、病院が近いこと
【③金額】
1500万円以内
【④広さ】
100坪位（平屋で駐車場4台分以上確保したい為）
以上の4つの項目について合致する土地を探しました。
土地の条件を元にインターネットで検索
先にあげた条件を元にインターネットで相場や土地の空き具合、人気度を調べます。いくら条件を満たしている土地があっても金額が高すぎれば当然のことながら購入することは難しいでしょう。
土地にお金をかけすぎれば当然のことながら家を建てるためにかけられる予算が減ってしまいます。
自分が建てたい地域の大体の相場を把握してから実際に土地探しをする必要があります。
一番手っ取り早いのが、不動産ポータルサイトでの情報収集です。
不動産ポータルサイトとは？
不動産ポータルサイトというのは、賃貸物件や売買物件の情報を集めて掲載しているウェブサイトのことです。ユーザーが一つのサイト上で複数の不動産会社が提供する物件を比較したり検索したりすることが出来ます。
主な機能としては、地域ごとに土地や物件を条件を特定して検索することが可能です。
物件のお気に入り登録や不動産会社への問い合わせ機能を備えていることが一般的です。
有名な不動産ポータルサイトとしては、「SUUMO」「HOME’S」「アットホーム」などがあり全国の不動産情報が提供されています。
インターネットで土地を探す場合のポータルサイトの見方
ここでは、良く利用される不動産ポータルサイトで必ず確認するべきポイントをご紹介します。
【例：アットホーム】
①水道局申込金
「水道局申込金」というのは、新しく水道を利用する際や水道メーターの設置を依頼する際に水道局へと支払う初期費用のことです。
各自治体で水道を新規で利用する際に一度だけ支払いが必要なもので、月々の水道料金とは別に発生します。
金額は自治体や地域によって異なり、たとえば住宅の種類（一般住宅、アパートなど）や口径（13ｍｍや20mmなど）によって変動することもあります。
具体的な申込金の金額については、居住地域の水道局のホームページや窓口で確認することも可能ですが、不動産ポータルサイトではこのように水道局申込金の金額が表示されていることもあります。
②設備・サービス
電気、上水道、下水道、ガス、通信（インターネット等）のライフラインについて記載されています。ここに記載がなければ設備が整っていない可能性があります。
【電気】
宅地として土地を販売している場合、大抵は電気が供給できない場所は殆どないと言えます。
但し、山間部や離島では電力の供給が難しい場合があります。電気の記載がない場合は不動産会社に確認する必要があります。
- その土地が電力会社の供給エリアに含まれているか？
- 近くに電線がない場合新しい電線を引き込むための距離や電柱の設置場所の確認
- 引き込み工事の金額の確認、引き込み工事を行う際の費用は誰が負担するか？
- 契約可能な電力会社の確認
- 使用する電力の容量（生活に必要な電力がきちんと供給されるか）
- 既存の電柱・変圧器の状態（電柱等が老朽化していないか）
- 太陽光発電や風力発電、自家発電を検討している場合は日当たりや風通しは十分か？
- 法的な制約はないか？（都市部では地下埋設の配線が義務づけられている場合がある）
【ガス】
最近ではオール電化の住宅が増えてきていますが、中にはガスの使用を検討している方もいるでしょう。その場合はガス設備の確認をする必要があります。
土地によっては、ガスの引き込みが完了していないことがあります。その場合、引き込み工事が必要となり、その費用が発生します。
既に引き込み済みかどうかは不動産会社や売り西に確認します。工事が必要な場合はガス会社に見積を依頼します。
●都市ガス：地域のガス会社に問い合わせて供給エリアかどうか確認します。
●プロパンガス：専門業者との契約が必要になります。
ガスの引き込み工事をする場合は、引き込み位置や配管経路の確認も必要です。建築計画や敷地内の他のインフラに影響を与えないように配慮する必要があるためです。
ガス会社を選択する場合は、業者によってガス料金がことなりますので複数の業者から見積を取り、料金やサービス内容を比較することが重要です。
【上下水道】
上下水道が未整備の土地の場合は、別途整備の為の工事費用や工事日数がかかることになります。更に整備工事の許可が出ないケースもあるため、購入前にしっかりと確認しておく必要があります。
【インターネット利用環境】
インターネットの利用環境は、不動産業者に確認することもできますが、主要なインターネットプロバイダー（NTT、au、Sofutbank等）の公式サイトで購入予定の土地の住所を入力して対応エリアかどうかを確認することができます。
モバイル回線についても大手通信キャリアのサービスエリアマップで、対象地域での電波状況や通信速度を確認することをおすすめします。
不動産会社や売り主に設備の確認をする際は、きちんと確認するために書面で情報を頂くようにすることをおすすめします。
③土地面積
公簿上の土地面積と現状の土地面積が異なる場合があります。特に田畑の転用地等、古い測量方法で記録されている場合は現実の教会が不明確なこともあります。
その場合は、購入前に測量を依頼し、境界確定を行うことが売買上、トラブルを回避する為の秘訣です。
土地を購入する際には必ず事前に「確定測量図」を添付して貰うようにしましょう。
確定測量図には、土地の範囲や面積、境界標が正確に配置されています。
④建ペイ率
建ぺい率とは、建築基準法で定められた「建築面積の敷地面積に対する割合」のことです。
簡単に言うと、敷地全体の面積に対して、建物がどれだけの面積を占めることができるかを表しています。
例えば、50パーセントの建ぺい率なら、100㎡の土地に50㎡までの建物が建てられることになります。
建ぺい率の規制は、建物の過密を防ぎ、十分な空間を確保することで、防火・採光・通風といった環境を保つ為に定められています。
⑤接道状況
道路には私道と公道があります。
私道と言うのは個人や団体が所有し、維持費は所有者が負担する必要があり、通行は所有者や限られた者が使用出来るとされ、ある程度の制限があります。
一方、公道は国や地方自治体（市区町村）が所有管理されているので一般の人が誰でも自由に通行することが出来ます。
土地に接道する道路が私道の場合、破損や劣化の際の修繕費などの維持費や税金がかかる可能性がありますので土地を購入する差しには私道か公道か、私道の場合は負担割合がどれくらいなのか事前に確認するようにしましょう。
⑥建築条件付き
建築条件付土地とは、土地の購入者がその土地を取得する際に、指定された建築会社で家を建てることが条件となっている土地のことです。
建築条件付土地は比較的安価な価格設定と土地の整備がしっかりしていると言うメリットがありますが、自分の希望する建築会社を自由に選ぶことが出来ないというデメリットもあります。
もし気に入った土地に建築条件が付いている場合は、事前にどこの設定されている建築会社を調べ、納得した上で購入するようにしましょう。
⑦容積率
容積率とは、建物の敷地面積に対する延べ床面積の割合を示す指標です。
例えば、容積率が200パーセントと定められている地域で、100㎡の敷地に建てられる建物の延べ床面積は200㎡となります。
容積率は都市部や住宅街などのエリアによって異なる数値が設定されていますので、事前にどれくらいの広さの建物が建てられるのか確認しておくようにしましょう。
⑧地目
地目とは、日本において土地の利用目的や用途の種類を区別する為の項目をいいます。
土地登記簿に記載されており、不動産登記法によって定められています。
代表的な地目は次の5種類です。
- 宅地 ー 住宅や建物が建てられる土地
- 田 ー 稲作などのための農地
- 畑 ー 野菜や果物の栽培が行われる農地
- 山林 ー 山や森林地帯
- 雑種地ー 他の地目に分類されない、複合的な用途の土地
この中で住宅の建築が許可されている地目は「宅地」ですが、他の地目の場合でも地目変更手続きを行い「宅地」へ転用することによって住宅建築が可能になる場合があります。
⑨セットバック
セットバックとは、建築や都市計画の分野で使われる用語で、建物が道路や隣接する土地の境界から一定の距離を置いて建設されるようにする規制のことをきいます。
特に古い住宅街では道路の幅が狭く、建築基準法で定められている「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接道していないと建物を建てられない」という条件を満たしていない土地が多く存在します。
接道する道路がせまいと、防災、通行、日照、通風等に影響を及ぼします。そこで、打開策としてセットバック部分をみなし道路として設けることにより建築できるように建築基準法で定められました。
セットバックの部分は建物が建てられませんが、歩道、花壇、塀、フェンスの設置は可能です。土地を購入する場合は、セットバックがあると建てられる建物の広さも十分に確保できない場合がありますので注意が必要です。
⑩現況
現況の部分には今現在の土地の状態が示されています。「更地」と示されている場合は、今現在建物が存在せず空き地の状態だと言うことです。
現況が「建物有」となっている場合は、今現在その土地には建物が建っている状態だと言うことです。
そのままの状態で引渡の場合は別途解体費用が発生することが考えられますので必ず事前に解体後の引渡かどうか確認することが重要です。
以上の10項目に関しては、土地を検討する際に必ず確認するべきです。
ハウスメーカーを数社に絞って土地探しを依頼
資料請求やモデルハウスを見学したりしてハウスメーカーを2社〜3社くらいに絞ったら土地探しも相談すると良いと思います。
ハウスメーカーには、不動産会社から有力な情報を得たり、「レインズ」と言う宅建業社だけが使える検索システムでの情報を得ることが出来ます。
そして、自分でも平行して土地を探すようにします。
更に、土地と建物、諸費用でどれくらいの金額がかかるのかを試算してもらいます。
希望の土地が見つかったら資料を取り寄せ現地見学
希望の土地が見つかったら資料を取り寄せます。
土地資料の確認
土地概要書の他、登記事項要約書、測量図ももらうようにします。
確認するのは、
住所、地番、地目、所有者、権利です。
特に権利の部分の抵当権が抹消されているか確認します。
【権利その他の事項】の欄に下線が引いてあれば抵当権が抹消されていることになります。
現地で確認すること
1,境界杭と測量図は合っているか？
2,止水栓、電柱、下水等の有無
3,前面道路の幅員（4ｍ以上必要、無い場合はセットバックが必要な事もある）
4,周辺環境は綺麗か？（ゴミ集積所、スーパー、コンビニ、病院等）
周辺環境については、実際にスーパーやコンビニに行ってどんな人が多いか、柄が悪い人が以内かなど確認、更に平日、土日祝日、昼と夜など曜日や時間帯を変えて数回確認すると良い
5,日照条件や風通しの良さを確認
6,道路と土地の高低差を確認
以上の6つの事については必ず確認するべきです。
もし、自分では不安な場合はハウスメーカーの担当営業マンや不動産会社の人に一緒に行ってもらうといいと思います。
土地の申込みをする
資料や現地確認で納得したら土地購入の買付証明書を出します。
ハウスメーカーや工務店経由の場合は、その会社で手配してくれます。
土地申込みから契約まで通常は1週間〜10日位の猶予期間があります。
これは、住宅ローンの審査に期間を要するためです。
もし、住宅ローンの審査に通過しなかった場合はキャンセルすることになります。
買付申込みをする場合、指値ですることもあります。
指値とは、市場に出ている価格よりも安い金額を示して買付申込みをすることです。
この場合、売り主がその値段で売るかどうかを判断するので、もし他に通常価格で買い付け申込みが入った場合は購入することが出来なくなってしまいます。
住宅ローン事前審査を行う
住宅ローン事前審査とは、住宅ローンを借りる前に返済能力があるかどうかを審査することです。
もしこの事前審査に通過できなければ、住宅ローンを借りることは出来ません。
通常は、ハウスメーカーや工務店を通して金融機関に申し込みます。
自分でも事前審査の申込みは可能ですが、ハウスメーカーや工務店を通した方が簡単で審査にも通りやすいと言えます。
ハウスメーカーや工務店では、懇意にしている銀行の担当者がいます。
更に、お客様の状況によってどの金融機関が審査に通りやすいかを把握できます。
事前審査の結果は、早ければ申込みから数日で届きます。
遅くても1週間以内には結果が分かります。
土地契約
住宅ローンの事前審査に通過して土地の売り主の了解を得たら売買契約を締結します。
この時、売買金額の10％の手付金が必要となります。
通常は現金で支払う事になります。
もし、現金で支払えない場合は、つなぎ融資も検討しなければなりません。
住宅ローン本審査、金消契約
土地の契約が済んだら住宅ローンの本審査に進みます。
事前審査から本審査の間に他にローンを組むと住宅ローンを借りられなくなるので注意が必要です。
本審査、金消契約は金融機関で行いますが、通常はハウスメーカーの担当者や不動産会社の担当者が同席してくれます。
必要な物も事前に教えてくれます。
土地の引渡
金消契約が終わったら、融資実行→土地の決済と進みます。
司法書士の人が登記の手続き、税金等の説明をしてくれます。
不動産会社への仲介手数料と司法書士への支払いも行います。
まとめ
土地を購入するまでの大体の流れをお伝えしました。
様々な手順が有り、不安になるかも知れませんが通常はハウスメーカーの営業担当者が教えてくれます。
その為にも、信頼の置ける営業担当者を見つける必要があると言えます。
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