マンションの共有部分と専有部分、トラブル回避のための基礎知識！

マンションに住む場合、共有部分と専有部分があります。

どこが共有部分でどかが専有部分か、そしてそれぞれどんな決まり事があるのかを正しく理解してオッ区必要があります。

このページでは、マンションに住む場合にトラブルを回避するために知っておくべき共有部分と専有部分の基礎知識を分かりやすくお伝えしています。

共有部分の基礎知識

共有部分とは、そのマンションに住む人が共有して使用する部分のことをいいます。

共有部分にも「法定共有部分」と「規約共有部分」があります。

法定共有部分とは、マンション入居者の一部に人または全員が利用する部分です。

例えば、「廊下」「階段」「エントランス」「外壁」「屋上」「エレベーター」「駐車場・駐輪場」「機械室」「共同トイレ」などが該当します。

規約共有部分とは、本来専有部分と考えられるような部分を入居者の規約によって共有部分とした部分です。

例えば、「集会場」「管理人室」「バルコニー」「ベランダ」などが該当します。

バルコニーやベランダは、専有部分と考えられがちですが、地震や火災などが起きた場合、隣家との仕切りを破って逃げ出すことができるようになっているため「非常時」に使用される「共有部分」にする必要があるためです。

共有部分には区分所有者全員のものですが、その所有者毎に持ち分割合が有ります。

区分所有者というのは、分かりやすく言うとそのマンションの一部屋を所有している者です。

共有部分の持ち分割合は、親友部分の床面積によって決められます。

例えば、総床面積1000㎡のマンションの場合でその建物に4部屋あったとして

【101号室】：300㎡→共有部分の持分3/10

【102号室】：300㎡→共有部分持分3/10

【201号室】：200㎡→共有部分持分2/10

【202号室】：200㎡→共有部分持分2/10

となります。

専有部分とは、それぞれの所有者がその「区分所有権」に基づいて自由に使用出来る「住居」として使用する内側の部分です。

例えば、住居部分になる「天井」「床」「玄関」「住宅設備」「建具」などが該当します。

マンションの専有部分はそれぞれの所有者が共同の利益に反する行為でなければ所有権に基づいて自由にしようすることが出来ます。

規約には、通常「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」おされています。

住宅を使用するというのは、他の居住者の生活を脅かさないように住むということが含まれています。

例えば、夜中に騒音を発生させたり、商売を初めて多くの人が出入りするような事があれば規約に違反する可能性が高くなります。

規約に違反するかどうかは、その行為に対して必要性があるか、他の住人に迷惑にならないかを総合的に考慮して判断されます。

専有部分は自分が所有者だからリフォームをしても大丈夫な筈と思いがちです。

しかし、マンションの場合例え自分の所有している部屋だからと言って簡単にリフォーム出来ない事があります。

リフォーム工事により、騒音や振動などが発生すると周辺の居住者の生活を脅かすことになります。

すると「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当する可能性が有り、その場合は管理組合から規制される可能性が高くなります。

区分所有法6条1項区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない

区分所有法57条1項区分所有者が区分所有法6条1項の行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員または管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するために必要な措置をとることを請求することができる

マンションに住む場合、共有部分と専有部分をきちんと知っておかないとトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

共有部分は、マンションの居住者全員で使用する場所、専有部分は居住スペースですが、快適に生活できる様に一人ひとりが配慮することが大切です。