家や土地を売るとき、不動産会社とどの様な契約を交わすことになるのでしょうか？
実は私自身、親から相続した家を売って別の土地に家を建て替えました。
その経験を元にこのページでは、契約までの準備から家や土地が売れるまでについてご紹介します。
家や土地を売るまで多くの場合、次の5つのステップを踏むことになります。
- 不動産の名義変更
- 家の査定
- 媒介契約
- 売買契約
- 所有権移転登記
それでは、それぞれについて詳しくご説明していきますね。
不動産の名義変更
家や土地を売る場合、自分で購入した物件なら良いのですが親などから相続した場合などは親の名義のままの場合があります。
その為、先ずは名義を自分の名義に変更する「不動産移転登記」をしなければなりません。
私の場合も、親が亡くなったのが20年前だったにも関わらず名義が親のままになっていました。
私も、司法書士に依頼すると10万円位かかることを知り、自分で手続きしました。
手続きの方法は「法務局」で相談すれば親切に教えてくれます。
手続きするためには下記にあげた必要な書類を手配しなければなりません。
- 元の名義人の生まれてからなくなるまでの戸籍謄本
- 元の名義人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍
- 相続人全員の印鑑証明
- 不動産を相続する人の印鑑証明
- 遺産分割協議書【作成例：法務局PDF】
- 相続関係説明図【作成例：法務局PDF】
- 所有権移転登記申請書
私の場合、母親名義だったのですが母の戸籍謄本を集めているとき、何と母は日本で生まれていなかったことが判明しました。
生まれたのは「旧樺太」いまの「サハリン」です。
「え？どうすればいいのこれ？」と問い合わせたら、外務省で出生時の戸籍がない証明書と言うのを取り寄せる必要があるとのことでした。
そのため、母の戸籍謄本を集めるのに3ヶ月程時間がかかりました。
司法書士へのお金はかからなかったのですが、登録免許税として5万円弱かかりました。
家の査定
家を売るためにはまずいくらで売れるのか査定してもらう必要があります。
この場合、家の売り方としては2種類考えられます。
一つは、不動産会社に仲介してもらう方法、
もう一つは、不動産会社に直接売る方法です。
仲介してもらう場合は仲介手数料がかかり、直接販売する場合は仲介手数料はかかりません。
そして、仲介してもらう場合はある程度金額を自分で設定出来ますが、直接販売する場合は不動産会社で金額を指定してきます。
もちろん、前者の方が高く売ることが出来る可能性があります。
しかし、自分が売りたい金額と実際に売れる金額は違います。
仲介の方を選んだからと言って必ず希望の金額で売れるとは限りません。
もし、早く売りたいなら不動産会社に直接売った方が良いと思います。
最初に設定した販売金額では中々売れず、値段を徐々に下げていった為です。
自分の家がどれくらいの金額になるか気になる方は、ネットでも無料で簡単に査定できるのでおすすめですよ。↓↓↓
媒介契約
不動産会社に仲介を依頼した場合、媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類があります。
多くの場合、専任媒介契約を結びます。
では、この三種類の媒介契約についてご説明していきますね。
一般媒介契約の特徴
- 他の不動産会社に重ねて依頼できる
- 自分で買い主を見つけて販売できる
- 有効期限はない
- 不動産会社から売り主への業務状況の報告義務は無い
- 買い主を探索する義務は無い
専任媒介契約の特徴
- 他の不動産会社に重ねて依頼できない
- 自分で買い主を見つけて契約することができる
- 有効期限は3ヶ月以内
- 業務処理状況は2週間に1回以上必要（休業日含む）
- 買い主を探索する義務がある（不動産会社は指定流通機構に登録した証の書面を依頼者に渡さなければならない）
専属専任媒介契約の特徴
- 他の不動産会社に重ねて依頼できない
- 自分で買い主を見つけて契約することができない
- 有効期限は3ヶ月以内
- 業務処理状況は1週間に1回以上必要（休業日含む）
- 買い主を探索する義務がある（不動産会社は指定流通機構に登録した証の書面を依頼者に渡さなければならない）
以上の違いをきちんと把握して不動産会社と契約することが大切ですが、普通は専任媒介契約を結ぶことが多いです。
※指定流通機構とはレインズシステムと呼ばれ、不動産情報を他の不動産会社と共有するためのシステムです。この情報を元に不動産会社は不動産の買い主や売り主を捜します。
売買契約
買い主が決まったら売買契約を結びます。
でも、契約前に買い主側から色々要望があるかもしれません。
私の場合は、庭にお稲荷さんの祠があったのでそれを撤去することでした。
裏庭にあったのですっかり忘れていた物でした。
それ以外は、私物を全部処分すること、邪魔な庭木を撤去することなどがありました。
要望通りにしたら、すんなりと売買契約を交わすことが出来ました。
全て不動産会社が手配してくれるのでその通りにしていれば得に問題がありません。
疑問点があればその都度質問しました。
所有権移転登記
売買契約が済み、入金を確認し、不動産会社に仲介手数料を支払ったら司法書士が所有権移転登記の手続きをしてくれます。
これも全て不動産会社の主導の元に行いますのでスムーズに事が進みました。
まとめ
家を売るとき、こちらでやったことは最初の名義変更でその後、不動産会社と媒介契約を結べば不動産会社にお任せでした。
ただ一つ言えるのは、不動産会社に家の査定をしてもらうときは1社だけではなく数社に依頼した方がいいと言うことです。
そして、その査定金額の根拠を明らかにしてもらう必要があります。
大抵は、周辺で似たような年数の家が直近でどのくらいの金額で売れているのかを示してくれます。
その時、ニーズがあれば金額は当然のことながら高くなりますし、ニーズがなくて中々買い主が現れなければ金額は安くなります。
また、時期的なものも関係してきます。
比較的、転居の多い時期である3月、4月、9月、10月頃が売れやすいかなと思います。
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