家や土地などの不動産を売る際は、不動産会社を介さなければならないとは限りません。
個人で直接買い主と売買契約をすることも可能です。
しかし、不動産を売る場合には大きな金額が動くことになりますので後々の様々なトラブルになってしまう可能性があります。
その為、不動産会社を通して売買契約を結ぶのが一般的です。
では、不動産を売る場合不動産会社とどんな契約をすることになるのでしょうか？
不動産会社に仲介を依頼した場合、媒介契約を結ぶことになります。
契約のタイプは
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3つがあります。
このページでは、上記にあげた不動産会社と媒介契約を結ぶ場合の3つの契約の仕方を詳しくお伝えして行きます。
一般媒介契約の特徴
①他の不動産会社に重ねて依頼することができる
他の不動産会社に重ねて依頼したら明示しなければならない明示型と明示する必要がない非明示型があります。
②自己発見取引ができる
自己発見取引とは、依頼者が自分で見つけた買い主と取引をすることです。
③有効期限はない
④業務処理状況の報告義務がない
⑤指定流通機構（レインズ）への登録義務はない
⑥契約の相手（買い主）の探索義務がない
一般媒介契約のメリット
- 複数の不動産会社と媒介契約を結べる
- 契約期間に限りがない
- 自分で見つけた買い主と直接取引出来るのでその場合は仲介手数料がかからない
一般媒介契約のデメリット
- 不動産会社からのサポートを受けられない可能性がある
- 不動産会社が積極的に販売活動をしてくれない場合がある
- 複数の不動産会社と媒介契約を結ぶので手間がかかる
専任媒介契約の特徴
①他の不動産会社に重ねて依頼できない
②自己発見取引ができる
③有効期間は3ヶ月
④業務処理状況報告義務は2週間に1回以上（休業日含）
販売活動、成果、問い合わせの数等
⑤買い主の探索義務は必ずしなければならない（契約締結の日から7日以内）
⑥指定流通機構（レインズ）への登録を必ずしなければならない
登録したら登録をしたという証を書面で引き渡さなければならない
専任媒介契約のメリット
- 一つの不動産会社とだけ契約するのでやりとりがスムーズ
- 定期的に報告して貰えるので安心
- 自己発見取引ができる
専任媒介契約のデメリット
- 他の不動産会社に重ねて依頼できない
- 囲い込みをされる可能性がある（不動産会社が買い手と売り手の両方から仲介手数料を得るため）
専属専任媒介契約の特徴
①他の不動産会社に重ねて依頼できない
②自己発見取引ができない
③有効期間は3ヶ月
④業務処理状況の報告義務は1週間に1回以上（休業日含）
⑤買い主を探索する義務は必ずしなければならない（契約締結の日から5日以内）
⑥指定流通機構（レインズ）には必ず登録しなければならない
専属専任媒介契約のメリット
売り主への報告義務の頻度が高いので積極的に販売活動が行われやすい
専属専任媒介契約のデメリット
自己発見取引ができない（自分で買い主を見つけても仲介手数料を払う必要がある）
指定流通機構のしくみ
指定流通機構（レインズ）とは、国土交通大臣が指定したシステムで不動産会社等の宅建業に携わる会社が使用出来ます。
全国の物件情報を登録、検索できるので大量の情報の中から規模にそった条件の取引がかのうになります。
しくみとしては、売り主が情報を提供して業者が登録します。
不動産を探している買い主は、希望の条件を業者に伝えてます。
業者は、買い主の条件を元に指定流通機構（レインズ）で検索して情報提供します。
書面化におけるルールと記載事項
媒介契約をした場合、必ず書面化する必要があります。
媒介契約への記載事項は次の８つです。
①土地、建物を特定するための表示
②売買価格、または評価額（業者が価格や評価額について意見を言うときは根拠を明らかにする必要がある）
③媒介契約のタイプ
④報酬に関する事項
⑤媒介契約の有効期間
⑥媒介契約違反に対する措置（解除、契約違反）
⑦国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくか否か
⑧指定流通機構への登録に関する事項
（一般媒介契約の場合は登録する義務は無いが登録は可能。その事を記載しなければならない）
まとめ
以上の様に媒介契約には3種類有りますが、一般的には指定流通機構への登録義務、報告義務があり、自己発見取引ができる専任媒介契約を結ぶのがほとんどです。
私が家を売る際にも専任媒介契約でしたし、不動産会社で勤務していたときにもほとんどが専任媒介契約でした。
ですから、もし迷ったなら専任媒介契約を結ぶのが無難です。
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