実際の所有者と登記簿が違っていたら不動産売買契約は無効になる？

家や土地などの不動産売買契約は、通常は売り主が所有者であると信じて締結されます。

しかし、登記簿上の記載を信じて不動産を購入したにもかかわらず実際の所有者が他の人だった場合はどうなるのでしょうか？

所有権を決定づける決め手は登記簿上の権利関係に表示されているかどうかです。

それにも関わらず日本の法律では登記簿に公信力はありません。

登記簿の内容を信じて不動産売買契約を結んだとしても何らかの原因で登記簿上の所有者と実際の所有者が違っていた場合、その契約は無効になる可能性があるのです。

このページでは、登記簿上の名義人と売主が他人だった場合はどうなるのかをお伝えしています。

登記簿上の記載の売主が所有者で無かった場合の契約とは？

登記簿上の名義人と実際の所有者が誰かというのは違います。

例え登記簿上で所有権が売主だったとして売買契約を結んだとしても実際の所有権が他人だった場合、買主はその不動産を得ることが出来なくなる可能性があります。

法律上は、他人の物を目的とする売買契約（他人物売買）は契約上有効となります。

しかし、その場合売主は担保責任を負うことになります。

担保責任とは、買主保護のために売主に負わせる責任です。

不動産売買の場合、売主には買主に目的物（家や土地）を引き渡す義務が生じます。

もし売主がその義務を果たせなかった場合、買主は契約の解除や損害賠償の請求をすることが出来ます。

この場合、期限が設定されていないので買主は短期間のうちに損害賠償請求や契約解除をする必要はありません。

所有権を決定づける決め手は登記しているかどうかです。

それにも関わらず、登記簿上の所有者と実際の所有者が違うとはどういうことなのでしょうか？

その可能性としては以下の2つが考えられます。

所有者が亡くなり、そのまま名義変更していないということはかなりあります。

その場合、通常は法定相続人が相続することになりますが、遺言などで他の人が相続している可能性もあります。

この場合、相続人が１人ならいいのですが、数人の場合は共有名義になり手続きも面倒になります。

売買の際は、普通は売り主に所有権移転登記をして行いますがそのまま売買契約を結んでしまう可能性もゼロではありません。

特に不動産会社等の業者を通さないで行った場合はその可能性が高くなります。

よくあるのが親の名義を勝手に移したり、親が亡くなって兄弟が複数だった場合に勝手に自分の名義に移すことです。

公信力とは、その内容を信頼できると確定づけることです。

日本の法律では、登記簿に公信力がありません。

つまり、登記簿を信頼して不動産取引をして土地や家を得る事が出来なくてもその権利は認められないのです。

公信の原則とは、権利を持っていない人と取引を結んだ場合、契約時に相手に権利があると信じていたのならその権利の所得を認めるということです。

しかし、不動産売買において公信の原則は適用されないのでいくら登記を確認して契約を結んだとしても所有権が所得出来ないことがあるのです。

家や土地などの不動産売買において登記簿を確認することは必須事項です。

それでも、登記簿の権利者と実際の権利者が異なる事があるのも事実です。

事前に、素人では中々確認することが難しいので事前に業者などを通して調べることが重要です。