アパート等の賃貸住宅、退去時や入居時の修繕費は借主が負担する？

アパートやマンション、貸家などの賃貸住宅に住んでいる場合、部屋の修繕費は入居者と大家さんのどちらが負担するのでしょうか？

通常、入居者には「原状回復義務」があり、退去の時には借りた時と同じ状態にしなければなりません。

一方、「経年劣化」による損耗については大家さんが修繕費を負担することになります。

では、どんな場合に入居者が修繕費を負担するのでしょうか？

このページでは、入居者が修繕費を負担する場合と大家さんが修繕費を負担する場合を詳しくお伝えしています。

畳、フローリング、カーペット等の「床」の修繕費の負担

畳の裏返し、表替えは基本的に大家さん負担

故意や重大な過失により破損した場合以外は、大家さんの負担になります。

日照により畳が変色したり、通常の生活による損耗は「経年劣化」と見なされる為です。

しかし、契約時に特約に「入居年数にかかわらず入居者負担」となっている場合があるので事前に確認することが大切です。

フローリングの修繕費は入居者、大家さんのどちらが負担？

フローリングの変色、ワックス掛け、家具の重みによるへこみは大家さん負担

フローリングの日照による変色は、通常の生活で避けられないものなので「経年劣化」に当てはまります。そして、ワックス掛けは部屋の維持管理の為ということになり、大家さん負担になります。

また、家具の重みなどによるフローリングのへこみは通常の生活による損耗として大家さんの負担になります。

フローリングの変色、傷、へこみは入居者負担

フローリングの変色でも日照が原因以外の変色については入居者負担になります。

例えば、入居者の不注意で雨が吹き込んでフローリングを変色させてしまった場合などです。

この場合は、「善管注意義務違反」に該当するものと考えられます。

また、キャスター付きの椅子のへこみなどによるフローリングの傷は通常予想されることなので事前に対策すれば避けられると考えられます。

そのため、修繕費は入居者の負担になります。

壁・クロス等の修繕費の負担

テレビや冷蔵庫の後ろの壁の電気ヤケ（黒ずみ）は大家さん負担

テレビや冷蔵庫を置いている後ろの壁が黒ずむことがあります。

テレビや冷蔵庫は一般的な生活をする上で欠かせないと考えられているので修繕費は大家さんの負担になります。

エアコン設置による壁のビス穴は大家さん負担

エアコンは生活に欠かせない必需品と考えられるために設置のためのビス穴の修繕も大家さん負担となるのが通常です。

しかし、契約時に入居者負担となっている場合はこの限りではありません。

絵画やポスターなどによる壁の変色は大家さん負担

絵画やポスターを貼ると周りの壁が日照により変色してそこだけ違う色になる事が有ります。

この場合も日照による自然現象が原因とされるため通常の損耗として修繕費用は大家さん負担となります。

壁の画鋲、ピン等の穴は大家さん負担

ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範疇のものとして通常の損耗ということで大家さん負担での修繕になります。

壁に物をかけるための釘穴やネジ穴は入居者負担

重量物の掲示等の為、通常の使用の損耗を超えるとされるので入居者負担になります。

煙草のヤニ・大家さん負担の場合

喫煙自体は禁止することが出来ないため、壁紙、クロスの変色や匂いが気にならず通常の損耗に当たる場合は大家さん負担になります。（経年劣化による通常の損耗と認められる場合）

煙草のヤニ・入居者負担の場合

部屋全体が見るからに煙草のヤニで変色していたり、煙草の匂いが付着して部屋に入っただけでそれが分かる場合は入居者負担で修繕する必要があります。

結露によるカビやシミは入居者負担

建物の構造上に問題があって結露が起きる場合もありますが、結露が発生していると分かっているのにその対策を怠った場合は入居者に修繕義務が生じる場合が多いと言えます。

キッチンの壁面の汚れは入居者負担

キッチンは油汚れやガス代付近のススなどで壁面を汚すことがあります。

日頃から手入れをすれば防ぐことも可能であるため、通常の使用を超えた損耗と判断されることが多く、入居者負担で修繕することがほとんどです。

経年劣化とは？

経年劣化とは、通常の生活で建物や設備が自然に劣化することです。

通常、6年間同じ部屋に住み続け、通常の生活で劣化した場合の退出時の修繕は大家さん負担になります。

原状回復義務とは？

原状回復義務とは、民法で定められた賃貸住宅等の借り主に対するものです。

この決まりにより、借り主は賃貸住宅を退去するときに「経年劣化」や「通常損耗」を除いて、借りた時と同じ状態にしなければなりません。

（詳細は「賃借人の原状回復義務/敷金に関するルール」をご参照下さい）

まとめ

以上を簡単にまとめると以下の通りになります。

但し、注意したいのが契約書による特約です。

その場合は、契約をする前に特約欄に「経年劣化、通常損耗は貸借人負担とする」等の文言を入れてもらうようにしましょう。

その為には、事前に契約書や重要事項説明書のひな形をもらってチェックをするのがおすすめです。