アパートなどの賃貸住宅を借りる際は、後々にトラブルが発生しないために契約内容をしっかり確認する必要が有ります。
では、どんなことに注意して確認すればいいのでしょうか？
契約書の内容で注意するべきなのは特に5つの事です。
- 家賃の額や滞納、増額について
- 敷金や返還、退去時の修繕について
- 契約の更新（更新料または事務手数料）について
- 賃借権の無断譲渡や転貸について
- 特約について
このページでは、上記の5つについて契約書内容に注意すべきポイントを詳しくお伝えしています。
家賃の額や滞納、増減の取り決め支払い方法について確認する
アパート、マンション、貸家などの賃貸住宅で一番多いトラブルは、家賃の滞納、家賃の増額や減額についてです。
家賃の滞納について
家賃を滞納した場合は、滞納2ヶ月で保証人に連絡がいき、滞納3ヶ月で強制退去になる可能性が高くなります。
その場合、直ちに契約が解除されるわけではなく貸主から「○月○日までに滞納分を支払うように」などの催促が来ます。
催促日に家賃の支払いが無かった場合に、契約解除となり強制退去させられることになります。
但し、契約書の特約等に「1ヶ月でも滞納したら退去させる」などと明示されている場合もあります。
家賃の増減について
家賃の増減は、賃料の相場が不相当とされた場合に契約期間中でも一方から意思表示をすることによって認められます。
しかし、契約書の特約などで「【一定期間】賃料の増額はしない」などど明示されている場合はその期間によって増額することはできません。
大家さんから家賃の値上げを言われたときには、契約書にそのような特約があるかを確認してみて下さい。
最良なのは、借主が署名、捺印してしまうとそれに承諾したものとされるので契約前に確認することが大切です。
敷金の額や返還に伴う退去時の修繕について
敷金とは、保証金として賃貸住宅の契約をする際に貸し主に預けるお金の事です。
敷金は、家賃が滞納した滞納した時や退去時に部屋を修繕する場合に使用され、残金は借り主に返還されます。
問題となるのは、敷金がどの範囲まで使われるかと言うことです。
通常、部屋を修繕する際は借主の負担になる場合と貸主の負担になる場合があります。
通常は、経年劣化や日常生活における損耗については大家さんが負担することになります。
しかし、契約書に特約がある場合は特約が優先されます。
なるべく敷金を多く返還してもらう為には、契約書の特約を事前に確認して貸主が負担するべきものは貸主に負担してもらうようにしましょう。
契約期間、更新の取り決め、更新料について確認する
通常の更新期間は2年となっていることが多く、契約の前の重要事項の説明や契約の際に説明されます。
説明後、署名、捺印をすればその契約に承認したことになりますので内容を事前に確認することが大切です。
更新料を支払わなければ、最悪の場合「強制退去」になる事もあります。
詳しくは下記のページをご参照下さい。
賃借権の無断譲渡や転貸ついて確認する
アパートなどの賃貸住宅の貸借は借り主と貸し主の信頼関係の元に成り立つ契約です。
借り主が無断で他の人に借りる権利（賃借権）を譲ったり、また貸し（転貸）すればお互いの信頼関係は壊れてしまう可能性があります。
但し、判例によっては信頼関係が破壊されたとは言えない場合は解除権は発生しないとなった場合もあります。
いずれにせよ、契約時に確認するか譲渡や転貸をする場合に貸し主に確認することが大切です。
借り主に不利になる4つの特約
契約書では、特約の内容が優先されます。
貸し主にとって有利な特約は、「借地借家法」に反しない限り定めることができます。
特に次にあげる4つの特約が定められていないか注意しましょう。
①通常損耗・経年劣化費用を賃借人に負担させる特約
賃貸住宅においては、通常損耗や経年劣化による修繕費用は、貸し主が負担する必要があります。
しかし、特約によっては借り主が負担することになっている場合があります。
例えば、「退去の際は、入居期間にかかわらず畳の表替え、フローリングのワックス掛けをおこなうこと」等です。
②修繕義務・必要費償還請求を回避する特約
通常は、借り主が通常の生活をする上で必要な修繕は貸し主がしなければなりません。
例えば、水道の給水栓が壊れた場合に借り主が費用を負担したら、貸し主は「必要費償還義務」を負い借り主にその負担分を支払う必要があります。
③有益費償還請求・造作買取請求を排除する特約
借り主が建物を使用する為に造作を取り付けた場合、退去時に貸し主に買取請求をすることができます。
例えば、借り主の負担でエアコンを取付、退去時に貸し主に買い取ってもらう等です。
しかし、この請求を排除する特約により、買い取ってもらうことが出来なくなります。
④敷引特約
敷引特約とは、退去する際に貸し主が原状回復費用、空室損料、礼金等の一定金額を敷金から差し引いて返還するという特約です。
この特約が設定されていると敷金返還額が少なくなる可能性が高くなります。
まとめ
アパートなどの賃貸住宅を借りる際には、後々不利にならないように必ず契約内容を確認することが大切です。
- 家賃の額や滞納、増額について
- 敷金や返還、退去時の修繕について
- 契約の更新（更新料または事務手数料）について
- 賃借権の無断譲渡や転貸について
- 特約について
以上の5つの中でも特に「特約について」は契約内容の中でも優先されることなので注意するようにしましょう。
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