家を建てる時や購入時に引渡前に火事などで焼失したらどうなる？

家を建てる時や購入時には、契約から引渡まで1週間から10日位の間が空く場合があります。

せっかく購入した建物が、その間に万が一火災などで失ったらどうなるのでしょうか？

代金は誰が負担して、誰が責任を負い賠償をするのでしょうか？

このページでは、注文住宅を建てる際や新築や中古住宅の売買契約後から引渡までに火災などで建物を焼失した場合についてお伝えしています。

注文住宅で完成後、引渡前に火災によって焼失した場合

注文住宅を建てるためにハウスメーカーや工務店と請負契約を結び、完成した家の引渡し前に請負契約の当事者の落ち度がないのに火災などにあって消滅した場合は注文者の代金支払い義務も消失します。

これを危険負担と言います。

危険負担とは、契約締結後に契約当事者の落ち度がないのに契約当事者のどちらか一方の契約上の義務が消滅した場合のことを言います。

危険負担には、請負先が負担する「債務者主義」と、消失しても代金の支払い義務が残る「債権者主義」があります。

注文住宅の場合は、ハウスメーカーや工務店等と建築請負契約を結びます。

つまり、請負契約であって売買契約ではありません。

特定物を目的とする売買契約以外の契約は「債務者主義」がとられます。

※特定物とは、世界に一つしかない商品のことです。

住宅は、外観、内観、土地などを合わせるとその一つ一つは世界に一つしかない商品だと言えます。

万が一建物が火災などによって焼失した原因が、請負人の過失にあった場合は不履行責任が発生します。

その場合、注文者は請負人に対して損害の賠償や請負契約の解除を求めることができます。

建物を建築中に火災などによって焼失した場合は、危険負担にはなりません。

請負人は、請負契約によって建物を完成させる義務があります。その為、新たに建築しなければなりません。この場合、家を建築する費用は請負人が負担します。

特定物である住宅の売買契約では、売り主に落ち度が無かった場合引渡前に建物が焼失した時は売り主の引渡義務は消滅します。

しかし、買い主の支払い義務は消滅しません。

つまり、建物を得る事が出来ないのに代金の債務は残ってしまいます。

これは通常、建売住宅や中古住宅の売買契約の場合の危険負担が「債権者主義」となるためです。

債権者主義を回避するためには、契約時に危険負担について「債務者主義の特約」を結ぶ必要があります。

売買契約の場合、債権者主義とは売り主に有利で、債務主義とは買い主に有利な特約です。

売買契約書に、契約後から引渡までにが一火災などで建物が焼失した場合代金は請求されないという危険負担特約を入れることが大切です。

契約時には、後で後悔しないように色々なケースを考えて契約内容を事前に確認することが大切です。

不動産売買の場合、建築請負契約や売買契約によってその扱いが若干異なります。

知識や情報がないばかりに損をしてしまうことになりかねないので注意が必要です。