親から相続した家は築30年以上。
夏暑く、冬は寒い！東北地方なので得に冬の寒さには辟易していました。
2階建てで階段が長いため掃除が大変どころか自室へ行くのも億劫でした。
窓ガラスはもちろんシングルサッシ。
リフォームするかぁ？と思い立ちモデル住宅を見学。
新築計画はそこから始まりました。
家をリフォームするか、新築を建てるか悩むわ。
私も悩んだけど、今は新築にしてよかったと思ってるわ。
リフォーム、建て替え、買い替え選んだ基準は次の3つ！
- 将来のメンテナンス等も考えたコスト面
- 老後も考えた住みやすさ
- 現在の地域内での移住が可能か？
では、詳しくお伝えしていきますね。
コスト面で考えたリフォーム・建替え・住み替えで一番お得なのは？
リフォームして現在の家に住み続ける場合
リフォームする場合は、せっかくだから水回りや家の不具合を全部解消したいと思いました。
水廻りだけをリフォームするのならかかるお金は100万円前後。
しかし、一番重要なのは見えない部分の構造、土台、柱です。
腐食や、白アリの被害があれば多額の費用がかかることになりそうでした。
結構な額がかかりそうで、はたして本当にリフォームでいいのか考え直す必要がでてきました。
リフォームした場合のメリット
必要なところだけ改修すれば、費用を安く抑えることができそうでした。
しかも工事期間が短くて済みます。
不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税も家を新しく建てた場合よりも安くなります。
リフォームした場合のデメリット
年数が経っているので、劣化が激しく今後も補修費用が多くかかるかもしれません。
私が一緒に住むと言う事で部屋を増築することも検討しましたが、部屋の間取りや土地の広さなどを考えると制限がありました。
更に改修規模によっては仮住まい、引っ越し費用が別に必要になるのでそれも面倒そう。
今すんでいる家からアパート（仮住まい）へ引越し、リフォームが済んでから元の家に戻るための引越と2回引越をしなければなりません。
そして、増築することを検討していたので床面積が変わり、登記申請が必要になります。
最近の家（3.11以降）は、耐震性に特化していますが、古い家は耐震性にも不安要素がありました。
家を建替える場合
もし、構造部分に問題がある場合、リフォームだけでは対応できないことも有る点、
リフォーム費用が高額になりそうな点を考えると家を建替えた方がいい様に思いました。
家を建替えることを考えると、現存する家を解体する必要があり、解体費用もかかることになります。
解体費用は地域ごとに多少異なるようですが、私が住んでいる地域は1坪あたり約4万円とのこと。実家は約45坪あるので180万円程かかる計算になりました。
建替えをする場合のメリット
- 建物を思い通りに設計することができる
- 住宅ローンを組みやすい
建替えをする場合のデメリット
- 解体費用、建築費用がかかる
- 工事期間が長い
- 不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などがかかる
- 建築基準法により、建替え不可の場合がある
- 仮住まいが必要なため、家賃や引っ越し費用がかかる
土地を購入して家を住みかえる場合
家を新たに購入して住み替える場合は、生活環境が大きく変わることになります。
そのため、物件が有る程度確定したら、周辺環境も調査する必要があります。
家を買い替える場合は、選択肢が広がりますがその分やらなきゃならないことも増えます。
私の場合、それまで住んでいた家の場所は環境的に気に入っていました。
ですから、その周辺で土地探しをすることにしました。
幸いにも近くに理想の土地を見つけることが出来たので結果的にそこに家を建てて住むことになりました。
私が住み替えをする時に検討したメリットとデメリットです。
家を住み替える場合のメリット
- 今ある家を売却すれば新しい住居を購入する際の資金に充当できる
- 土地や建物の選択肢が多い
- 以下の税金の優遇制度がある
◉3000万円の特別控除
売却益が3000万円まで非課税になる
◉特定の居住用財産の買換え
売却価格より高い家を買い替えた場合、売却によって発生した譲渡所得の税金を次回の売却時まで繰り延べられる。
◉軽減税率の特例
売却する家の所有期間が10年を超える場合に通常の税率20.315％が14.21％に軽減される
（3000万円の特別控除と併用可）
◉譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（期限・適用要件有）
家を売却した時にマイナスになった分と給与所得などのプラス分を相殺できる。
そのため、支払った所得税が戻ってくる。
3年にわたって繰り越し可。
家を住み替える場合のデメリット
- 現在の家が高く売れるとは限らない
- 仲介手数料がかかる
- 近所と新たに人間関係を構築しなければならない
私が元の家を売ったときには思ったより高くは売れませんでしたが、土地の購入代くらいにはなりました。
もちろん仲介手数料はかかりました。
隣近所は、元々治安がいいと評判の場所なので得に問題はなく、周辺の人たちもみんないい人です。
将来の老後想定した住居とは？
以前の住宅に住み続けた場合、老後を想定して心配なことがいくつかありました。
- 廊下から階段までの距離、リビングから各寝室までの距離があったのでそれぞれの気配が感じにくかったこと（もし、具合が悪くなって部屋でぐったりしていても気付きにくい）
- 階段が急だったため上り下りが大変になるかも知れないこと
- 結露が多く、所々にカビが発生していたため健康面への不安
- 部屋は暖房により温かく保てるが、廊下やトイレ、浴室が寒く温度差があったこと
- 階段や廊下があるため掃除が面倒
以上の事を考慮すると、老後はやはり平屋の方がいいと言う結論に至りました。
周辺で土地を探して移住できるか？
さた、最後の3つめの基準は以前住んでいた場所と同じ地域で暮らす事でした。
ライフラインが整っている土地だとすぐに建てることが可能なので、分譲地を中心に探しました。
最初に土地の情報をもらったのは、モデル住宅を見学したときです。
ハウスメーカーでは、様々な不動産会社から土地の情報が届きます。
希望の地域の周辺で土地を探しているのならハウスメーカーに情報をもらうのも一つの手です。
私の場合は、ハウスメーカーからもらった情報が以前住んでいた場所から車で5分位の場所の分譲地だったのでチラシをもらってすぐに現地に見学に行きました。
次に、自分の住んでいた住宅地の近くに空き地がいくつかあったので不動産会社を調べて直接その不動産会社に相談しました。
実は、市場に公開されている土地はどの不動産会社でも仲介することが出来ます。
私も以前、宅地建物取引士として不動産会社で土地売買の経験があるのでこれは間違いないです。
まとめ
今住んでいる家が古くなったり、不具合が出てくるとリフォーム、建替え、買換えを考え、悩んでしまいますよね。一概に年数だけで判断するのは難しく、家の状況、施工会社、間取り、予算、そして家族構成やライフプランを考慮して考える必要があります。
- 将来のメンテナンス等も考えたコスト面
- 老後も考えた住みやすさ
- 現在の地域内での移住が可能か？
この3つの基準を考えた結果、
「1」については、瓦屋根、30年保証の外壁でクリア
「2」については、高断熱高気密の平屋建住宅で近くに病院、スーパー、バス停まで2分と言う立地条件でクリア
「3」については、以前住んでいた場所から徒歩10分位の場所の土地を購入して建てたのでクリア
と言う事で、基準を全てクリアしました。
今は、住環境も満足のいく冬暖かく夏涼しい家でとても満足しています。
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