家や土地などの不動産購入時に抵当権が付いていた場合の買い方

マイホームを購入する時、気に入った家や土地を見つけても抵当権が付いていることがあります。

抵当権が付いている物件は購入する前に抵当権を消す必要が有ります。

抵当権を消す為には代価弁済と抵当権消滅請求の2つの方法があります。

このページでは、抵当権が付いた土地や建物などの不動産を購入する場合、抵当権を消す為の方法である代価弁済と抵当権消滅請求についてわかりやすくお伝えします。

【抵当権を消す為の方法1】代価弁済

代価弁済とは、分かりやすく言うと抵当権が付いた物件の買い主がその土地や建物の代金を売り主ではなく抵当権者に支払うことです。

抵当権者というのは住宅ローンを貸した金融機関のことです。

代価弁済により抵当権を消す為には、抵当検車から請求される必要があります。

抵当権者が代価弁済の制度を利用しないと抵当権を消すことはできません。

抵当権消滅請求とは、わかりやすく言うと抵当権が付いた土地や建物などの不動産を購入した人が抵当権者に一定の支払いを申し出て、それから2ヶ月以内にその不動産の競売がなされなければ抵当権が消滅するという制度です。

代価弁済と違い抵当権者からの請求を待つ必要がありません。

但し、その不動産が2ヶ月以内に競売にかけられてしまうと手に入れることが出来なくなってしまいます。

①売り主と買い主が売買契約を結びます。

②買い主が債権者に抵当権消滅請求を申し出て支払う金額を決めます。

③買い主は決まった金額を債権者に支払います。買い主は抵当権が消えるまで売り主に売買代金を支払う必要はありません。

④買い主が債権者にお金を支払ったら、その償還額を差し引いた金額を売買代金として売り主に支払います。

抵当権消滅請求の申出から2ヶ月以内に競売にかけられてしまうとその不動産を手に入れることができなくなります。

抵当権とは、金融機関が土地や建物などを購入するためのお金を貸すときに（住宅ローン）、万が一その貸したお金を回収できなかった場合の担保とする制度です。

担保となった土地や建物は、代金回収にあてられます。

つまり、お金を借りた人（債務者）はその借りたお金を返せなくなると担保となった土地や建物が差し押さえられ失うことになります。

差し押さえられた土地や建物は、競売（裁判所が主催するオークションのようなもの）にかけられ多くの場合、市場より安い金額で落札されます。

抵当権が付いてあるかどうか知るためには、「登記事項要約書」を確認します。

登記事項要約書は、法務局やインターネットで誰でも入手することが可能です。（有料）

インターネットでは

から入手が可能です。

土地や建物の購入後に抵当権が実行されてしまうと、買い主はその不動産を奪われてしまいます。

万が一そんな時になった場合は、契約の解除や損害賠償の請求ができます。

また、土地や建物などの不動産の買い主が自分のお金で債務者の借金を肩代わりして支払い抵当権が消えた場合、その分を売り主に対して請求することができます。

もし抵当権がついた土地や建物を購入する場合は、まず最初に抵当権を消すことを考える必要があります。

抵当権を消す方法は代価弁済と抵当権消滅請求の２つの方法がありますので、その状況にあわせてどちらを行使するべきか見極めることが大切です。